نکاتی که قبل از فروش منزلتان باید در نظر بگیرید

 

 

 

برای اینکه بتوانید یک واحد مسکونی یا آپارتمان خوب و مناسب بخرید باید با نکات اساسی و مهم در خرید آپارتمان آشنا باشید. حداقل پنج نکته برای این انتخاب، اساسی است: اهمیت سبک زندگی، مساحت فضاهای موردنیاز، نسبت مشاعات ساختمان به مساحت کل آپارتمان، کیفیت ساختمان و کیفیت اجزای آن.

 

نکته اول: اهمیت سبک زندگی در انتخاب آپارتمان

در خریدخانه دقت کنید که قسمت شب و روز یا به عبارت دیگر قسمت خصوصی و قسمت عمومی یک آپارتمان از هم جدا باشند در واقع بخشهایی از آپارتمان که در زمان خواب از آنها استفاده می کنید مثل اتاق خوابها و سرویسهای بهداشتی با فضاهایی که در طول روز از آنها استفاده می شود تداخل نداشته باشد.

از آنجایی که اولین برخورد هر کسی در یک واحد مسکونی در ورودی آپارتمان است لذا ظاهر مناسب برای ورودی آپارتمان بسیار مهم بوده و باید در نگاه اول حس آرامش را در افرادی که از محیط بیرون وارد آپارتمان می شوند القا کند. در انتخاب آشپزخانه دقت شود که حتما دارای تهویه مناسب باشد چرا که خوشایند نیست بوی غذا در کل فضای خانه بپچید.

 

نکته دوم: مساحت فضاهای مورد نیاز در یک آپارتمان ایده آل

از آنجایی که هر خانواده دلایل خاص و ویژه خود را در انتخاب مساحت آپارتمان دارد لذا این مورد کاملا شخصی و سلیقه ای بوده و نمی توان برای آن الگویی از پیش تعریف شده تعیین نمود.

 

نکته سوم: نسبت مشاعات ساختمان به مساحت کل آپارتمانها

در یک ساختمان خوب نسبت مساحت مشاعات حدودا معادل ۴۰% مساحت کل مساحت مفید آپارتمانها است ولی هر چه این نسبت بیشتر باشد امکانات پیش بینی شده آن بنا مانند لابی ورودی و استخر و سونا و سالن ورزشی و سالن اجتماعات و سالن انتظار و پارکینگ اضافی و انباری بیشتر بوده و نشانه مرغوبیت ساختمان و آسایش بیشتر برای ساکنین است و به طبع در قیمت نهایی ساختمان تاثیر می گذارد.

 

نکته چهارم: کیفیت ساختمان

کیفیت ساختمان به هشت دسته تقسیم می شود:

۱- کارهای زیر بنایی مثل فونداسیون و اسکلت ساختمان
۲- نازک کاری ساختمان
۳- تاسیسات مکانیکی زیر بنایی ساختمان مثل لوله کشی و سیم کشی الکتریکی
۴- سیستم های گرمایشی و سرمایشی ساختمان
۵- سیستم های الکتریکی هوشمند
۶- درب و پنجره
۷- دکوراسیون داخلی
۸- تجهیزات ساختمان

فونداسیون و اسکلت ساختمان پس از نازک کاری پوشیده می شوند لذا خریداران در این مورد بهتر است از نظر کارشناسان و متخصصین ساختمان بهره مند شوند.

 

نازک کاری ساختمان و دکوراسیون ساختمان

به دیوارچینی و کارهای بعد از آن مثل کاشیکاری و گچکاری و سنگکاری اصطلاحا نازک کاری گفته می شود است. اگر چه دیوار چینی اصلا به چشم نمی آید و خریداران بیشتر به کاشیکاری و مدل و رنگ آن توجه می کنند اما باید بدانید از همه مهمتر دیوار چینی است زیرا دیوار عایق صدا و بو و گرما و سرما است و باید ضخامت مناسب داشته باشد. لذا نکات زیر را در نظر بگیرید.

 1- استفاده از بلوکهای عایق حرارت و صدا ( بلوکهای سبک اصطلاحا سیپورکس و مشابه آن) استفاده شود.

 2- برای دیوارهای خارجی و دیوار همسایه مجاور ضخامت 20 سانتی متر و برای حد فاصل اتاقها ضخامت 10 سانتی متر در نظر گرفته شود.

 3- از عایق رطوبتی مرغوب در سرویسهای بهداشتی استفاده شود.

4-استفاده از عایق صوتی در کف آپارتمان خصوصا سالن پذیرائی  استفاده شود.

5-دیوارچینی در بالای سقف کاذب کاملا بسته انجام شود.

6-بام با عایق رطوبتی و حرارتی عایق کاری شود و در صورتیکه تردد روی بام متصور است عایق صوتی هم در نظر گرفته شود.

 

تاسیسات مکانیکی و الکتریکی زیر بنایی ساختمان مثل لوله کشی و سیم کشی برق

لوله های آبرسانی برای آب مصرفی سرد و گرم و سیستم های سرمایشی و گرمایشی بر اساس نسبت کیفیت و قیمت به دو دسته تقسیم می شوند .

1-لوله های فلزی گالوانیزه که رایج ترین و ارزانترین است.

2- لوله های پلی اتیلن و پلی پروپیلن و لوله های پنج لایه و لوله های مسی که گرانترین و بهترین است.

در مورد لوله های فاضلاب خوب است بدانید لوله های چدنی کیفیت خوبی دارند ولی لوله های پلیکا از نوع چسبی یا پوش فیت در زمان عبور فاضلاب سروصدای زیادی دارند و این مشکل در لوله های PVC از نوع چند لایه برطرف گردیده است.

برای سیم کشی تاسیسات الکتریکی باید از سیمهای استاندارد استفاده شود برای اطلاع از کیفیت سیم کشی ساختمان می توانید تابلوی فیوزها را نگاه کنید هر چه تعداد فیوزها بیشتر باشد نشان دهنده این است که سیستم برق کشی در قسمتهای مختلف آپارتمان بیشتر تفکیک شده و از کیفیت بهتری برخوردار است.

 

سیستم های گرمایشی و سرمایشی ساختمان

 در ساختمانهای بزرگ باید از سیستمهای سرمایشی مرکزی (چیلر) و برای گرمایش از دیگ چدنی یا فولادی و فن کویل سقفی یا زمینی که آبگرم مصرفی کل ساختمان را نیز تامین میکند استفاده شود. در عوض در ساختمان های با تعداد واحد و زیر بنای کم پیشنهاد می شود برای سرمایش از سیستم های خنک کننده مجزا و برای گرمایش از پکیج دیواری یا زمینی مجزا و رادیاتور استفاده شود.

 

سیستم های الکتریکی هوشمند

امروزه در ساختمانهایی که از کیفیت ساخت مطلوبتری برخوردارند از سیستم های برقی هوشمند استفاده میگردد سیستم هوشمند  باعث صرفه جویی در مصرف برق و آسودگی و آرامش بیشتر  می شود .

 

درب و پنجره

درب هایی که  بر اساس ابعاد درخواستی ساخته می شوند بهترین نوع درب هستند و قیمت آنها نیز بر اساس نوع چوب استفاده شده بسیار متفاوت است. برای تشخیص نوع چوب حتما به کارشناس مربوطه مراجعه فرمایید پنجره ها خیلی متنوع هستند و از لحاظ کیفیت نیز خیلی متفاوت اند. بهترین آنها از لحاظ کیفیت، پروفیل آلومینیوم ترمال بریک با شیشه دوجداره که حداقل یکی از جدارهای آن شیشه شش میلیمتری باشد و در مرحله بعد پنجره های UPVC با شیشه دوجداره قراردارند.

 

دکوراسیون داخلی

در طراحی دکوراسیون داخلی حتما اول از همه به کاربرد و بعد به شکل موضوع مورد نظر و همخوانی از لحاظ شکل و جنس و رنگ با سایر لوازم منزل توجه بفرمایید.

 

تجهیزات ساختمان

تجهیزات آپارتمان نظیر فرش و کف اعم از سنگ و سرامیک و پارکت و موکت و یا کابینت آشپزخانه با هود و سینک و اجاق و یخچال و سرویسهای بهداشتی و دستگیره دربها و چراغهای روشنائی و ... به راحتی قابل تعویض بوده و  از لحاظ مادی رقم بسیار کوچکی ازیک آپارتمان را تشکیل می دهند لذا در انتخاب آپارتمان؛ تجهیزات استفاده شده را نباید ملاک انتخاب قرار داد.

 

نکته پنجم: کیفیت اجزای ساختمان

اگر چه کیفیت اجزای ساختمان نظیر مصالح مصرفی خیلی مهم است اما طریقه استفاده از مصالح نیز حائز اهمیت ویژه است. برای مثال نمای  ساختمان باید زیبا و شکیل باشد ولی چون فقط آن را یک یا دو بار در روز و آنهم برای چند لحظه می بینیم نباید زیبایی آن را ما را مسخ کند. همچنین کف سازی باید بگونه ای باشد که قناسی های فضاها را بپوشاند و نقش جذابی هم داشته باشد ضمنا قرنیزهای با کیفیت و زیبا هم تاثیر زیادی در نمایش بهتر کف سازی دارد.

قیمت خانه چگونه محاسبه میشود؟

 

یکی از مهم‌ترین عاملی که در قیمت گذاری خانه تاثیر دارد این است که زمین در موقعیت خوبی از لحاظ موقعیت شهری و نزدیکی به مرکز شهر و امکانات رفاهی، واقع شده باشد زیرا قرار گیری زمین در یک موقعیت عالی جدا از هر معیار دیگری، همیشه قیمت خانه را بالا می‌برد. به طور کلی نحوه قیمت گذاری قیمت خانه در واحد های مسکونی نسبت به قیمت نوساز های آن منطقه تعیین می گرد.

اگر شما هم به قصد خرید مسکن وارد این بازار شده باشید، می دانید که تفاوت قیمت ها در یک منطقه از سوی فروشندگان زمین تا آسمان با یکدیگر فرق داشته و بعضا میان قیمت های اعلام شده چیزی در حدود 15 تا 20 درصد تفاوت وجود دارد! امروز می خواهیم راه هایی را به شما معرفی کنیم که به سادگی بتوانید قیمت واقعی ملکی را بدانید. اما یادتان باشد هیچ قیمت دقیقی برای یک ملک وجود ندارد، و تمامی اعداد و قیمت های موجود تنها در حد یک تخمین هستند، چراکه  مسائلی همچون میزان نیاز فروشنده به پول، میزان اضطرار خریدار برای تهیه سریعتر ملک، شرایط اقتصادی بازار نظیر شدت رکود و یا میزان تورم موجود، انعطاف پذیری و یا سر سختی خریدار در مقابل تحمیل قیمت توسط  فروشنده، قدرت چانه زنی و مذاکره خریدار و فروشنده، تبحر مشاور املاک در روشن سازی شرایط برای طرفین معامله و … همگی مواردی هستند که می توانند بر روی قیمت یک واحد مسکونی تاثیر بسزایی داشته باشند، مسائلی که می توانند منجر به گرانی و یا ارزانی یک واحد مسکونی شوند.

حال شاید این سوال برایتان مطرح شده باشد که با توجه به چه مواردی می‌توانیم قیمت گذاری صحیحی داشته باشیم. در پاسخ به این سوال باید بگوییم که املاک با توجه به ویژگی‌هایی که دارند، قیمت ها و ارزش‌های مختلفی خواهند داشت. این ویژگی‌ها عبارتند از:

 

شرایط سند خانه

مساحت و متراژ خانه

منطقه جغرافیایی خانه

چشم انداز خانه

مصالح استفاده شده در ساخت

معماری خانه

واحدهای موجود در آپارتمان

چندبر بودن خانه

سال ساخت

پارکینگ

شرایط سند خانه باید چگونه باشد؟

در اولین نکته باید مشخص شود که ملکی که قرار است خریداری شود، آیا دارای سند رسمی می باشد یا فاقد سند رسمی است؟ برخی از خانه ها دارای قولنامه هستند. لازم به ذکر است که خانه‌های قولنامه ای نسبت به املاک سنددار از قیمت پایین‌تری برخوردار هستند. به طور کلی در هنگام قیمت گذاری خانه، سند مورد بررسی قرار می‌گیرد. سندهای شخصی، اوقافی، تعاونی و سایر انواع آن هر کدام در قیمت گذاری خانه اثری جداگانه دارند.

 

مساحت و متراژ خانه

یکی از بارزترین خصوصیات قابل توجه برای قیمت‌گذاری خانه، مساحت آن است که برحسب متر مربع اندازه‌گیری می‌شود و معمولاً اولین سوالی که خریدار مطرح می‌کند در مورد این کمیت است.

 

منطقه جغرافیایی خانه

منطقه ملک و حسن شهرت منطقه از دیگر عوامل موثر در قیمت گذاری به شمار می‌رود.

چشم انداز خانه

 

یکی از معیارهایی که خیلی­ها، در انتخاب خانه در نظر می‌گیرند چشم انداز و منظره‌ای است که خانه در آنجا قرار دارد. اما باید دقت داشت که فقط نباید به این نکته توجه داشت؛ به طور مثال افراد شاغل که همیشه در حال کار کردن در بیرون از خانه به سر می‌برند چشم انداز خانه نباید خیلی برایشان اهمیت داشته باشد؛ ولی برای افرادی که خانه دار هستند (مثل بانوان)  این مورد برایشان مهم است پس منظره خانه و نمای آن یکی از عوامل تاثیر گذار در تعیین قیمت ملک است.

 

مصالح استفاده شده در ساخت

می‌گویند حتی مرتفع‌ترین ساختمان‌ها هم از یک آجر شروع شده‌اند، خوب می‌دانیم هیچ بنایی بدون متریال ساخته نمی‌شود و هیچ ساختمانی بی‌مصالح بالا نمی‌رود. کاملا می‌دانیم قیمت متریال استفاده شده مهم‌ترین عامل دخیل در قیمت نهایی ملک می باشد. بنابراین ساختمان‌های بتنی، ساختمانهای فلزی و یا تلفیقی دارای قیمت‌های مختلفی هستند.

 

معماری خانه

عموم افراد به معماری بنا، چه معماری خارجی و چه معماری داخلی، اهمیت می‌دهند. در دنیای امروزی بیشتر افراد دوست دارند تا خانه‌ای با ظاهری شیک و مدرن داشته باشند هرچه معماری داخلی ملک شیک‌تر و مدرن‌تر باشد بر قیمت خانه افزوده می‌شود و مشتریان بیشتری را به خود جذب می‌کند.

 

واحدهای موجود در آپارتمان

تعداد طبقات آپارتمان و نیز تعداد واحدهای هر طبقه اهمیت بسزایی در قیمت ملک دارد. تعداد واحدهای کمتر مساوی است با سر و صدا و خرابی کمتر و بهداشت محیطی بیشتر. به علاوه، معمولا آپارتمان‌هایی که در ورودی آن‌ها رو به یکدیگر باز می‌شود طرفدار کمتری دارد. همین مشکلات موجب شده است تا قیمت آپارتمان‌های پر واحد نسبت به سایر املاک از قیمت پایین‌تری برخوردار باشد.

 

چندبر بودن خانه

یکی از موارد مهمی که بر ارزش ملک اثر می گذارد، بر خانه است. خانه‌های چند بره ارزش بیشتری دارند و با قیمت بالاتری نیز معامله می‌شوند. بنابراین هرچه تعداد بر خانه کمتر باشد، ارزش آن نیز به همان نسبت افت پیدا می‌کند.

 

 سال ساخت

به این صورت که در اثر هر سال ساخت مثلا ۵۰۰ هزار تومان از قیمت ملک نوساز کسر می گردد.

 

پارکینگ

همان‌طور که می‌دانید پارکینگ یکی از اجزای مهم هر آپارتمانی است. به ویژه اهمیت این بخش از ساختمان در تهران چند برابر است؛ زیرا ازدحام جمعیت و خودروها در پایتخت زیاد است و به راحتی نمی‌توان در کوچه و پس‌کوچه‌های شهر، جای پارک پیدا کرد حالا اگر خانه پارکینگ هم نداشت قیمت پارکینگ هم کسر می گردد . پارکینگ یکی از عوامل تاثیر گذار در تعیین قیمت خانه است.

 

جمع‌بندی

جستجوی مداوم و طولانی برای پیدا کردن ملک مورد نظر می‌تواند بسیار طاقت فرسا و خسته کننده باشد. گاهی مجبور می‌شوید تا هفته‌ها یا ماه‌ها به محله‌های مختلف رفته و خانه‌های متفاوت را ببینید. بازدید از ملک آن هم در هوای گرم تابستانی و یا ترافیک کلافه کننده ممکن است باعث عجول شدن شما شود. فشاری که برای معامله یک خانه به شما وارد می‌شود می‌تواند باعث شود که بعضی از شرایط را نبینید. دقت نکردن به قواعد خرید خانه نه تنها می‌تواند باعث پشیمانی و حس منفی شما شود، بلکه ممکن است ضرر سنگینی برای شما داشته باشد.

ویژگی های یک مشاور املاک موفق

 

مشاور املاک شغلی پر درآمد ، که شاید خیلی از وابستگی های اداری را ندارد وبدون در نظر گرفتن ساعت کاری مشخص و چهارچوب های اداری می توان درآمد بالایی از آن کسب کرد.

البته که تا حدودی این طرز فکر درست است.این شغل، وابستگی های اداری ندارد. اما به شدت وابسته به مشتری مداری است.

در این شغل ساعت کاری مشخصی برای کار کردن تعریف نشده،اما هر زمان که مشتری اراده کند به عنوان یک مشاور املاک باید پاسخگو بود.

اگر تصمیم دارید که این شغل  را انتخاب کنید باید بدانیدراه پرفراز و نشیبی در انتظار شماست و برای رسیدن به موفقیت و درآمد بالا باید بسیار تلاش کنید در این مقاله به  ویژگی های یک مشاور املاک خوب و موفق میپردازیم :

  فن بیان مشاور املاک

حتما دیدین که مشاوران املاک از فن بیانی خوبی برخوردارن و در این شغل، خوش صحبت بودن بسیار مهمه. باید روی اصطلاحات و جمله بندی‌های خودتون کار کنین تا بتونین مشتری رو به خوبی متقاعد کنین. البته که احترام گذاشتن به مشتری یکی از راه‌های موفقیت در این زمینه است. پس فراموش نکنین که با احترام فراوان و حفظ وقار با مشتری صحبت کنید.

 

  شناخت نیاز مشتری‌ها

 نکته‌ی دیگه اینه که شما باید نگرشتون رو مطابق با مشتریانتون تغییر بدین. برای مثال اگه مشتری شما یک زوج مسنه، باید ملکی رو به اون‌ها پیشنهاد بدین که دارای آسانسور باشه و تا حد امکان به آسایش و راحتی اون‌ها فکر کنین.

اگه بتونین مطابق با نیاز اون‌ها پیش برین و زودتر برای رفع نیازشون دست به اقدام بزنین، مطمئن باشین که موفق میشید.

 

  شنونده‌ی خوبی باشید

مشاور املاک خوب باید شنونده‌ی خوبی هم باشد. یعنی به‌اندازه صحبت کند و به خواسته‌ها و نیازهای مراجعین‌اش دقت کافی داشته باشد تا بتواند آنها را به‌درستی برآورده کند. اگر می‌خواهید یک مشاور املاک موفق باشید، نباید فقط خودتان حرف بزنید و با بلبل‌زبانی سر همه را ببرید. خوب و دقیق گوش کنید تا با ارباب رجوع به یک نتیجه‌ی مشترک و مناسب برسید و به تمامی سوالات خریداران خانه به خوبی پاسخ دهید.

 

 

  جلب اعتماد مشتری توسط مشاور املاک

درسته که مشاور املاک بودن، شغلی بسیار پردرآمده اما باید بدونین جلب اعتماد مشتری یکی از اصول کاریه شماست و کار بسیار دشواریه.

متاسفانه شیادان زیادی در این راه پا گذاشتن و اعتماد مردم رو نسبت به این شغل ضعیف کردن. در نتیجه کار شما سخت‌تر هم میشه، چون باید اعتماد مشتری رو برای گران‌ترین خرید زندگیش به دست بیارید.

ما نمیگیم شما از نمونه‌هایی که قراره به مشتری نشان بدین، تعریف و تمجید نکنین. ما میگیم تا حد امکان، واقعیت‌ها رو در مورد ملک‌ها و شرایطشون به اون‌ها بگین. مثلا اگه ملکی 5 سال ساخته به مشتری نگین نوسازه؛ چون اگه بعدا متوجه بشه، نظرش در مورد تمام افرادی که در این زمینه فعالیت دارن، عوض میشه. پس صداقت رو چاشنی کارتون کنیند تا بتونین هر روز موفق‌تر باشید.

  فهم خوبی از بازار مسکن ناحیه خود داشته باشد.

یک مشاور املاک موفق از تغییرات خاص، ویژه و ناگهانی‌ای که در بازار مسکن رخ می‌دهد، آگاه است. وی زودتر از هر کسی استراتژی قیمت گذاری و تغییرات قیمت املاک را با توجه به شرایط جامعه می‌بیند و آن را تحلیل و پیشبینی میکند. یکی از دلایل موفق مشاورین بزرگ املاک شناسایی تغییرات کوچک و بزرگ در حوزه مسکن است که آن ها را از سایر رقبا متمایز میکند.

 

  پیگیر باشید

مشاور املاک باید از لحظه ی که تماسی را دریافت کردید تا پیدا کردن فایل و جلب رضایت مشتری پیگیر باشد.

طبق تحقیقات انجام شده ، مشاورین املاک بیشتر مشتریان خود را در یک روز کاری شلوغ از دست می دهند.

پیگیری کردن را از زمانی که تماسی را دریافت کردید و یا متوجه ی تماس از دست رفته ای شدید شروع کنید.

این نکته را فراموش نکنید که پیگیری کردن از نقاط مثبت یک مشاور املاک حرفه ای می باشد.

 

سخن اخر:

امروزه به کمک توسعه‌ی برنامه‌ها، وب‌سایت‌ها و اپلیکیشن‌ها در دنیای وب، فرایند جست‌وجو، خریدوفروش و رهن و اجاره ملک دستخوش تغییراتی شده است. برای اینکه بتوانید کار خود را به‌عنوان مشاور املاکی به‌روز و همگام با تکنولوژی پیش ببرید، باید این بسترها را به‌خوبی بشناسید و از آنها برای توسعه‌ی ارتباطات کاری‌ خود بهره بگیرید

اجرا کردن تمام موارد گفته شده به شما کمک می کند که با یک برنامه ریزی دقیق و هوشمندانه حرکت کنید

و شک نکنید در این صورت است که می توانید به عنوان یک مشاور املاک حرفه ای عمل کنید و به موفقیت برسید.

 

قوانین خرید و فروش ملک

یکی از قراردادهای مهم در جامعه که عموم افراد در طول عمر خود ممکن است بارها با آن روبرو شوند، قراردادهای مربوط به خرید و فروش ملک میباشد. هرکسی که مبادرت به خرید و فروش ملکی می‌کند باید با نکات مهم و اولیه‌ای در خصوص این نوع قراردادها آشنا باشد تا پس از معامله به مشکل برخورد نکند

رعایت چند نکته اساسی و مهم می‌تواند از بروز بسیاری از اختلافات حقوقی ساده یا حتی کلاهبرداری‌ها و جرایم سازمان‌یافته در پوشش فروش املاک جلوگیری کند.

 

 اطمینان از مالکیت فروشنده بر ملک

مهمترین نکته در خرید ملک ، احراز مالکیت فروشنده است. فروشنده باید مطابق قانون، مالک ملکی باشد که به فروش می‌رساند یا از سوی فروشنده ملک، دارای وکالت‌نامه رسمی باشد.

 

 سند‌دار بودن ملک

در اولین نکته باید مشخص شود که ملکی که قرار است خریداری شود، آیا دارای سند رسمی می باشد یا فاقد سند رسمی است؟ در خصوص خرید و فروش بسیاری از املاکی که در شهرهای کوچک یا حاشیه شهرهای بزرگ یا شهرهای شمالی وجود دارد، نکته مهم این است که با وجود یک سند مادر برای یک زمین بزرگ اما در تبدیل این زمین به قطعات کوچکتر، این قطعات به صورت قولنامه‌ای یا وکالتی معامله شده و خبری از سند رسمی در میان نیست.

باید توجه داشت که اگر ملکی به صورت وکالتی فروخته می‌شود، قبلا به شخص دیگری فروخته نشده باشد؛ زیرا ممکن است فروشنده قبلا طی قرارداد رسمی ملک را به شخص دیگری فروخته باشد. یکی از شگردهای کلاهبرداران فروش املاک به صورت وکالتی به چند نفر به صورت همزمان است.

 

آزاد بودن ملک

ملکی که به فروش می‌رسد نباید در رهن یا وثیقه شخص یا نهادی باشد و اصطلاحا ملک باید آزاد باشد. اگر ملکی در وثیقه یا رهن باشد، در سند مالکیت ملک قید می‌شود، بنابراین در هنگام خرید ملک حتما باید به آزاد بودن سند توجه کرد. اگر ملک در رهن بانک یا شخص دیگری باشد، در این صورت فروش ملک دارای اشکال بوده و انتقال مالکیت نیز تنها با رضایت رهن‌گیرنده امکان‌پذیر است.

 

1 - هنگام خرید ملک از اعتماد بیجا جداً پرهیز نموده حتی به نزدیکترین افراد هم اعتماد نکنید و خودتان شخصاً یا به کمک وکیل بررسیهای کافی را انجام دهید چه بسا نزدیکترین فرد به شما بعلت بی توجهی دچار اشتباه شده یا گول خورده است .

2 - با مراجعه به دفترخانه اسناد رسمی و ارایه پلاک ثبتی ملک مورد معامله از آخرین مالک و وضعیت توقیفی و ممنوع المعامله نبودن مالک اطمینان حاصل نمایید وسپس اقدام به خرید ملک نمایید.

3 - از انجام هرگونه معامله در آژانس های فاقد پروانه کسب و کد رهگیری خودداری کنند. چون وقتی معامله ای در چند جا به شکل قانونی ثبت شود احتمال کلاهبرداری در آن کاهش پیدا می کند.

4 -  فقط در بنگاههای دارای پروانه کسب و کد رهگیری معامله کنید. مهم‌ترین مزیت سامانه کد رهگیری، جلوگیری از کلاهبرداری در فروش یک ملک به چند مشتری است. چنانچه در سامانه کد رهگیری فردی بخواهد یک ملک را به چندین نفر بفروشد، تخلف بلافاصله قابل رویت است و از انجام آن جلوگیری خواهد شد. مزیت دیگر این سامانه، جلوگیری از معاملات صوری مسکن به‌منظور افزایش مصنوعی قیمت‌هاست.

5 -  در پیش خریدار باید در ابتدا از تعداد کل واحدهای مسکونی در ساختمانی که برای پیش فروش عرضه شده مطلع شده بعد از آن، تعداد واحدهایی که پیش فروش شده را شناسایی کند و اگر بیشتر از نیمی از واحدها به صورت قطعی پیش فروش شده بود برای انجام معامله کمی تامل کند. در برخی موارد، سازنده هایی که اغلب واحدها را قبل از ساخت پیش فروش کرده اند آنچنان رغبتی به انجام همه تعهداتشان ندارند.

6 -  کلاهبرداری از طریق پیش‌فروش مسکن برخلاف تصور برخی مردم فقط در مقیاس‌ها و ساختمان‌های کوچک اتفاق نمی‌افتد؛ بلکه گاه انبوه‌سازان نیز بنا به دلایل گوناگون از عمل به تعهدات خود یا ناتوان می‌شوند یا صرف‌نظر و فرار می‌کنند.

7 -  در قرارداد پیش خرید حتماً بر مبنای عرف خسارت تاخیر قید گردد تا در صورت تاخیر در ساخت ،خریدارکمتر ضرر نماید.

8 -  در قرارداد پیش خرید باید نوع مصالح ، نوع سازه ( تیرآهن یا بتون ) مشخصات کابینت، کف واحد  سنگ یا پارکت یا سرامیک ،نقاشی و دیگر موارد با اهمیت بکار رفته در ساختمان شرح داده شود .

9 -  بعضی از شیادان در زمان خرید ملک مردم با پرداخت مبلغ کمی از ثمن معامله به اصطلاح ملک را زخمی و از پرداخت بقیه ثمن معامله در موعد مقرر خودداری مینمایند در این صورت مالک ملک شده و فروشنده حق فسخ ندارد مگر در قرارداد قید شود در صورت عدم پرداخت بموقع اقساط یا پاس نشدن چکهای ، معامله فسخ و باید درصدی برابر عرف ضرر و زیان پرداخت شود .

نکات ذکر شده نکاتی است  که کلیه خریداران بایستی قبل از خرید خانه از آن اطمینان حاصل نمایند و هنگام در خرید خانه به دفاتر ثبت رسمی مراجعه نموده و با رعایت این نکات، با خیال آسوده خانه خود را بخرید.

وام مسکن اولی و شرایط دریافت آن

یکی از وام‌های پرتقاضا و پرطرفدار در ایران وام مسکن یکم است. اگر شما از زوج های ایرانی ای هستید که در ابتدای راه زندگی، به دنبال مالکیت یک خانه برای یک شروع اطمینان بخش هستید؛ بانک مسکن آماده کمک به شماست. اگر تا به حال از وام ها و تسهیلات مسکن برای خرید یا احداث و... مسکن استفاده نکردید، وام مسکن یکم منتظر شماست.

 

مقدار سپرده لازم برای وام مسکن یکم

از جمله شرایطی که بانک مسکن، برای پرداخت تسهیلات منظور کرده است مقدار سپرده مورد نیاز برای دریافت این وام است. که بدین شکل می باشد که اگر زوجین، متقاضی وام با مبلغ 160 میلیون تومان است، نیاز به 80 میلیون، با مبلغ 120 میلیون تومان نیاز به 60 میلیون و مبلغ 80 میلیون تومان نیاز به 40 میلیون سپرده به مدت 10 ماه، در حساب قرض الحسنه بانک مسکن دارد. 

 

نرخ سود و دوره بازپرداخت وام مسکن یکم

از جمله موارد مهم که دغدغه وام گیرندگان نیز هست، نرخ سود وام می باشد که در وام مسکن یکم این نرخ 8 درصد، برابر با تسهیلات اعطا شده برای احداث یا مشارکت در ساخت مسکن، می باشد. لازم به ذکر است که این نرخ برای بافت های فرسوده، 6 درصد میباشد. مورد مهم دیگر، مدت بازپرداخت این وام است که حداکثر 144 ماه، مانند تسهیلات قبلی، تعیین شده است.

 

شرایط دریافت وام مسکن یکم بانک مسکن

1- هر دو طرف زوج متقاضی، باید دارای سن 18 سال تمام و درآمد مستقل باشند.

2-زوج متقاضی برای اولین بار باشد که برای دریافت تسهیلات خرید، احداث، بازسازی و ... مسکن از این بانک یا سایر بانک ها، اقدام کرده باشند.

3-زوج متقاضی از تسهیلات دولتی برای مسکن استفاده نکرده باشند. (پر کردن فرم «ج» وزرات راه و شهرسازی)

4-فرد مذکر از زوج متقاضی باید دارای کارت پایان خدمت باشد یا از مشمولان سربازی و فراری از خدمت سربازی نباشد.

 

 

نکات مورد توجه از شرایط دریافت وام 

•در صورتی که فرد از دریافت وام مسکن انصراف بدهد یا شرایطش منطبق با شرایط استاندارد دریافت وام نباشد، هنگام بستن حساب می تواند سودی معادل سود سپرده کوتاه مدت که در حال حاضر 10 درصد می باشد، دریافت کند.

•در صورتی که فرد دارای شرایط دریافت تسهیلات خانه اولی نباشد، می تواند از تسهیلات حساب پس انداز بانک مسکن برای احداث یا خرید مسکن استفاده کند.

•برای گرفتن وام مسکن هنگام باز کردن حساب پس انداز ، اجباری به ارائه فرم ج یا قرمز شدن نیست، بلکه باید از فرد اقرارنامه ای مبنی بر عدم استفاده از این تسهیلات در گذشته و برداشتن مسئولیت از دوش بانک در صورت وجود سابقه هنگام پرداخت تسهیلات، گرفته شود. 

•به حساب پس انداز فرد در طی این زمان هیچ سودی تعلق نمی گیرد مگر در صورت فسخ حساب و انصراف از وام.

•اعطای تسهیلات به اتباع خارجی صورت نمیگیرد.

•متقاضیان وام از باید دارای شرایط پرداخت اقساط باشند و بانک از طریق فیش حقوقی و استعلام گردش حساب و حکم استخدامی و ... آن را چک میکند.

•در صورتی که فرد خواهان انتقال حساب خود به سایر مناطق برای استفاده از تسهیلات مسکن باشد، با رعایت کمترین سقف مقرر، اینکار امکان پذیر خواهد بود.

طبق درخواست وام گیرنده در فرم کتبی، شرایط بازپرداخت به صورت ساده یا پلکانی خواهد بود.

•خرید یک مسکن به صورت مشترک مطابق با ضوابط و قوانین میسر است.

•پرداخت تسهیلات فقط برای محدوده شهری امکان پذیر است.

•اعطای تسهیلات جعاله به گیرندگان تسهیلات خانه اولی، مطابق ضوابط و مقررات از محل اوراق گواهی حق تقدم استفاده از تسهیلات مسکن یا سایر انواع صندوق پس‌انداز مسکن امکان پذیر است.

 

شرایط ملکی که تسهیلات به آن تعلق می گیرد

1-خانه ای که قرار به خریداری است باید در حوزه بانکی باشد که برای دریافت وام متقاضی آن شده اید.

2-ملک معرفی شده دریافت کننده وام مسکن باید دارای تایید استحکام بنا و تاییدیه آیین نامه 2800 باشد.

3-از تاریخ صدور جواز ساخت خانه، بیش از 15 سال نگدشته باشد. ( سال صدور پروانه ساخت معیار بانک است نه پایان کار)

 

اصطلاحات وام مسکن اولی ها با شرایط جدید

• افزایش زمان بازپرداخت مسکن از 12 سال به 15 سال
• کاهش سود تسهیلات از  9.5 درصد  به 8 درصد
• کاهش زمان سپرده‌گذاری اولیه برای افتتاح حساب از یک سال (12 ماه) به 10 ماه

به دلیل عدم استقبال مردم این تغییرات اعمال گردیده است ولی باز هم تورم و نوسانات بالای اقتصادی چنین مبلغی با این نرخ سود برای خرید وام خانه به ویژه در تهران و شهرهای بزرگ مقرون به صرفه نیست.

اصول کاربردی درخرید خانه

خرید خانه یکی از معاملات مهم و حساس تلقی می‌گردد. توجه به یکسری نکات هنگام خرید خانه می‌تواند اطمینان خاطری برای خریدار بوده و وی را از مشکلات احتمالی آینده بر حذر دارد.

خرید مسکن به دلیل  نکات ریز و متعددی که در آن نهفته است تبدیل به معامله پردردسر و در برخی موارد مشکل‌ساز شده است. در اینجا تلاش داریم تا برخی نکات مهم در هنگام خرید مسکن را برای آگاهی طرفین معامله تشریح نمائیم.

 

 

نکات حقوقی در خرید خانه

از جمله نکات حقوقی مهم در خرید ملک به موارد ذیل می‌توان اشاره نمود:

خرید خانه را در دفاتر مشاور املاک رسمی و معتبر انجام دهید.

هنگام خرید خانه وضعیت سند و شخص فروشنده یا وکیل وی را بررسی و صلاحیت وی جهت فروش ملک را بررسی نمائید.

موارد مالی مربوط به نحوه پرداخت پول و تسویه حساب را شفاف‌سازی نمائید.

قبل از عقد قرارداد حتما از قیمت خانه در آن منطقه آگاهی کامل داشته باشید. از کارشناسی برای قیمت‌گذاری خانه مشاوره بگیرید و با مبلغی که برای فروش گذاشته‌شده مقایسه کنید.

قبل از امضای مبایعه‌نامه تمام بندها و تبصره‌های آن را با دقت مطالعه و بررسی نمائید، به ویژه مواردی که به صورت دست‌نویس توسط مشاور املاک در مبایعه‌نامه قید می‌شود. چنانچه در موردی ابهام وجود داشت از مشاور املاک توضیح بخواهید.

در مواقعی که ملک مورد معامله وراثتی است حضور تمام وراث مطابق برگه انحصار ورثه جهت امضا و تنظیم قرارداد الزامی است.

تنظیم یک قرارداد کامل و بی‌عیب و نقص بسیار مهم است. در صورت لزوم از مشاوره یک وکیل مجرب در تنظیم قرارداد خرید مسکن بهره‌مند شوید. داشتن یک قرارداد مبایعه‌نامه جامع بسیاری از مشکلات احتمالی آینده شما را برطرف می‌کند.

 

 

نکات کاربردی در خرید خانه

 

نکات کاربردی در خرید مسکن نکاتی است که اگرچه ممکن است ابتدا به چشم نیامده و فاقد اهمیت جلوه کند ولی بعد از خرید خانه جزو مواردی است که ساکنین خانه هر روز با آن مواجه بوده و ممکن است مشکلاتی را برای خریدار ملک بوجود آورد.

از جمله نکات کاربردی در خرید مسکن می‌توان به موارد ذیل اشاره نمود:

موقعیت خانه‌ای که مورد بازدید قرار داده‌اید باید جزء نکات مهم در مورد خرید خانه باشد.

در خرید خانه موارد مرتبط با ایمنی واحد مسکونی و ساختمان از جمله تاسیسات، انشعابات، سیم‌کشی برق، لوله‌کشی آب و گاز، وجود سیستم‌های هشدار دهنده خطر و اطفاء حریق، عایق‌بندی حرارتی، رطوبتی و صوتی و سیستم‌های گرمایشی و سرمایشی مورد بررسی قرار دهید.

خانه های مجاور اتوبانها و خیابانهای اصلی با مشکل آلودگی صوتی مواجهند.

استحکام سازه ساختمان، بسیار مهم است.

 عایق ساختمان‌ (رطوبتی، حرارتی و صوتی) بسیار مهم است.

داشتن همسایه‌ی خوب درخرید خانه نقش مهمی جهت آرامش داشتن در خانه دارد.

دسترسی داشتن به ایستگاه‌های حمل و نقل عمومی می‌تواند یک امتیاز مثبت برای خانه باشد.

نورگیر بودن یک آپارتمان اهمیت زیادی داشته و هنگام خرید خانه باید مورد توجه قرار بگیرد.

 نمای ساختمان اولین چیزی است که به چشم می آید. نمای ساختمان باید دوام و زیبایی را با هم داشته باشد.

 بازدید از واحد را در دو زمان متفاوت از نظر نور (شب و روز) انجام دهید.

در پیدا کردن عیوب خانه‌ی فروشی همه جای آن را بگردید و نکات مهم در مورد خرید خانه را یادداشت کنید.

در واحدی که شما در آن هستید از چه کف‌پوشی استفاده‌ شده است و دیوار پوش‌های آن ساختمان از چه نوعی هستند؟ موارد دیگری است که هنگام بازدید باید توجه به آن‌ها کرد.

خرید خانه در محله‌های شلوغ و مراکز تجاری و اداری در نگاه اول ممکن است جالب باشد، اما شلوغی خیابان و سر و صدای زیاد می‌تواند به سرعت کام شما را تلخ کند.